Verkaufsfläche: Definition, Kennziffern, Urteile

0

Die Verkaufsfläche ist die Fläche der Verkaufsstätte, welche dem Verkauf dient, einschließlich der Gänge, Treppen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände und Schaufenster sowie der Freiflächen. Die Verkaufsfläche der Verkaufsstätte ist ein Teil der Geschäftsfläche. Die Verkaufsfläche ist seit 2005 nicht mehr auf den Teil der Fläche begrenzt, auf dem regelmäßig der Verkauf geschieht.

Verkaufsfläche: Definition (seit 2005)

Im Jahr 2005 erfuhr die Definition der Verkaufsfläche eine entscheidende Veränderung. In der Zeit bis 2005 zählten zur Verkaufsfläche

  • Alle Flächen, auf denen eine Warenpräsentation erfolgte.
  • Alle Flächen, auf denen Kunden Zugang hatten.

Damals wurden folgende Flächen der Verkaufsfläche nicht zugeschlagen:

  • Alle Flächen, die sich hinter den Kassen allokierten.
  • Alle Flächen, welche beispielsweise Einkaufswägen aufnahmen.
  • Schaufenster.

Das Urteil vom 24.11.2005 – des Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) Aktenzeichen 4 C 10.04 schlug nun gerade die letzteren Flächen der Verkaufsfläche zu. Die Frage war damals zu klären, da die Verkaufsfläche darüber entscheidet, ob eine Verkaufsstätte an einem bestimmten Ort errichtet werden darf oder nicht. Geschäfte der wohnungsnahen Versorgung dürfen mit ihrer Verkaufsfläche den Wert von 700 Quadratmetern nicht überschreiten.

Verkaufsfläche in Wohngebieten

In Wohngebieten sind Verkaufsflächen in aller Regel nicht zulässig. Dies liegt daran, dass für Wohngebiete die vorwiegende Nutzung eben das Wohnen ist. (§ 4 Baunutzungsverordnung) Ausnahmen existieren auch hier für ausgewählte Betriebe.

  • Hotelbetriebe
  • Schank- und Speisewirtschaften
  • Tankstellen
  • Einrichtungen mit kirchlichem oder sozialem Zweck
  • Gartenbaubetriebe
  • Verwaltung

Für Verkaufsstätten wie Supermärkte gibt es Vorgaben hinsichtlich der Größe der Verkaufsfläche, die nicht überschritten werden dürfen.

Verkaufsfläche in Sondergebieten

Für Einzelhandelsbetriebe sind Sondergebiete als Standorte vorgesehen. Sondergebiete können einer Vielzahl von Betrieben und Einrichtungen als Standort dienen, wie es im § 11 Baunutzungsverordnung festgelegt ist.

  • Hochschulen,
  • Klinken,
  • Häfen,
  • Messegelände,
  • großflächige Handelsbetriebe,
  • Einkaufszentren

Verkaufsfläche in Kerngebieten

Kerngebiete dienen der Ansiedlung von Institutionen der Wirtschaft, der Kultur und Verwaltungen. Hierzu zählen insbesondere Handelsbetriebe. Dies legt § 7 Baunutzungsverordnung fest. In diese Rubrik fallen eine ganze Reihe von Einrichtungen.

  • Bürogebäude,
  • Einzelhandelsbetriebe,
  • Vergnügungsstätten,
  • Tankstellen,
  • kirchliche und kulturelle Einrichtungen

Kennzahlen zur Verkaufsfläche

Bei der betriebswirtschaftlichen Betrachtung von Verkaufsstätten wird oft eine Leistungsgröße in Relation zur Verkaufsfläche betrachtet. Eine andere Bezugsgröße ist die Zahl der Mitarbeiter in der Verkaufsstätte.

Flächenproduktivität

Die Flächenproduktivität ist eine spezelle Kennzahl des Einzelhandels. Sie errechnet den jährlichen Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche. Dabei fließt der Bruttoumsatz incl. Mehrwertsteuer in die Berechnung ein. Die Flächenproduktivität wird für das gesamte Geschäft ermittelt, aber auch für einzelne Sortimentsbereiche wie Food / Non-Food oder spezifischer Fleisch / Süßwaren / Frischwaren. Die Ermittlung erfolgt über die Zuordnung der getätigten Umsätze zu Warengruppen über die Kassensysteme. Je nach Branche können die Kennzahlen variieren. Apotheken oder Juweliere haben eine deutlich höhere Flächenproduktivität als Supermärkte. Auch die Betriebstypen führen zu unterschiedlichen Kennzahlen.

Leistungskennziffern nach Betriebstypen
Betriebstyp Personalleistung Flächenproduktivität Rohertrag Betriebskosten Ergebnis
LEH-Fachhandel/Supermarkt 160.000 bis 180.000 3.800,00 Euro 20,50 % 23,50 % −3,0
LEH-Discounter 400000 5.000,00 Euro 15,00 % 13,20 % 1,8 bis 2,8
Naturkost-Einzelhandel 137000 4.500,00 Euro 31,10 % 29,90 % 1,20 %
Quelle: EHI Retail Institute, Köln, Dezember 2012
Anmerkung: Rohertrag Betriebskosten Betriebswirtschaftliches Ergebnis beziehen sich als Prozentwert auf den Bruttoumsatz, die Personal-Leistung rechnet sich je Mitarbeiter und je Jahr in Euro, die Flächen-Produktivität misst sich je m² Verkaufsfläche und je Jahr in Euro.

Umsatz pro Quadratmeter

Die Kennzahl Umsatz pro Quadratmeter dient der Umsatzeinschätzung. Bei dieser Kennzahl wird der erzielte Umsatz der Verkaufsfläche gegenübergestellt. Die Flächenzahl der Verkaufsfläche enthält nicht die nicht dem Verkauf dienenden Nebenflächen wie beispielsweise

  • Lager,
  • Büro,
  • Pausenraum,
  • Toiletten.

Die Kennzahl Umsatz pro Quadratmeter dient – wie bereits weiter oben angedeutet – nicht der Erfolgskontrolle, sondern mehr der Einschätzung des erzielbaren Jahresumsatzes bei Neueröffnungen von Filialen. Mit dieser Kennzahl wird jedoch kein Filialvergleich angestellt, da die Zahl sehr leicht nach unten wie nach oben schwanken kann, wenn etwa Preisreduzierungen angesetzt oder zurückgenommen werden. Für einen Leistungsvergleich (Basis „Verkaufsflächeneffizienz“) zwischen Filialen wäre eher eine andere Kennziffer zu bilden, wie etwa eine Größe EBIT pro Quadratmeter.

Deckungsbeitragskennziffer Verkaufsflächeneffizienz

Die Verkaufsflächeneffizienz betrachtet den in einer Verkaufsstätte erwirtschafteten Deckungsbeitrag. Dieser wird der Verkaufsfläche gegenübergestellt. Vom Deckungsbeitrag werden dabei mehrere Kennzahlen abgeleitet:

  • Verkaufsflächeneffizienz: Deckungsbeitrag pro Verkaufsfläche
  • Raumeffizienz: Deckungsbeitrag pro Gesamtfläche
  • Personaleffizienz: Deckungsbeitrag pro Anzahl der Beschäftigten
  • Lagerkapitaleffizienz: Deckungsbeitrag pro Kapitaleinsatz im Lager
  • Kapitalrentabilität: Deckungsbeitrag pro Kapitaleinsatz

Lassen Sie eine Antwort hier