Der Münchner Markt zeigte 2025 wieder mehr abgeschlossene Immobilienkaufverträge insgesamt. Für den Käufer bleibt die energetische Bewertung dennoch unverzichtbar wichtig. Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt seit Ende Juli 2026 unter neuem Namen. Seine Änderungen betreffen insbesondere die bisherige Behandlung überalterter Heiztechnik deutlich. Pflichten zur Dachdämmung und Leitungsdämmung bestehen jedoch weiterhin unverändert fort. Bei kleinen Wohngebäuden können Eigentümerwechsel Fristen für Nachrüstungen begründen. Deshalb sollten Käufer technische Unterlagen, Energieverbrauch und Sanierungskosten sorgfältig prüfen.
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Betriebsverbot für über dreißig Jahre alte Kessel entfällt
Die gesetzlichen Vorgaben für Heizungen haben sich durch das GModG deutlich verändert. Die aufgehobenen §§ 71 bis 73 enthalten keine Verpflichtung mehr, bei einer neu installierten Heizung 65 Prozent erneuerbare Energien oder unvermeidbare Abwärme zu nutzen. Ebenso besteht kein automatisches Betriebsverbot für alte Konstanttemperaturkessel. Fossil betriebene Heizungen werden ab 2045 nicht allein aufgrund dieser Regelung untersagt. Für jede Anlage gelten jedoch weiterhin die Anforderungen des technischen Sicherheitsrechts und des Immissionsschutzrechts, einschließlich der 1. BImSchV.
Ungedämmte Warmwasserleitungen müssen außerhalb beheizter Bereiche nachträglich gedämmt werden
Die gesetzlichen Nachrüstpflichten des GModG gelten weiterhin für energetisch unzureichende Bauteile und technische Einrichtungen. Eine oberste Geschossdecke muss ertüchtigt werden, wenn sie keinen ausreichenden Mindestwärmeschutz besitzt und das darüberliegende Dach ebenfalls nicht wirksam gedämmt ist. Darüber hinaus sind frei zugängliche, bislang ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen zu isolieren. Diese Maßnahme reduziert Wärmeverluste, verbessert die Energieeffizienz und kann den Heizenergiebedarf eines Bestandsgebäudes spürbar verringern und Betriebskosten auf Dauer deutlich senken.
Nur erster Eigentumsübergang aktiviert Nachrüstungspflichten innerhalb von zwei Jahren
Bei einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Erwerber gesetzlich zur nachträglichen energetischen Verbesserung verpflichtet sein. Dies gilt, wenn der bisherige Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst im Haus wohnte und danach erstmals ein Eigentumsübergang stattfindet. Offene Pflichten müssen innerhalb von zwei Jahren erledigt werden. Ausschließlich die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch bestimmt den Beginn. Preiszahlung, Besitzwechsel und Schlüsselübergabe sind bedeutungslos. Spätere Verkäufe setzen keine Frist.
Dämmpflicht entfällt bei unwirtschaftlicher Investition im selbstgenutzten Wohnhaus
Bei einem selbstgenutzten Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann die Dämmverpflichtung nach § 35 Absatz 4 GModG entfallen. Voraussetzung ist, dass die Maßnahme ihre Kosten nicht in angemessener Zeit über die prognostizierten Energieeinsparungen deckt. Die gesetzliche Ausnahme wirkt ohne gesonderte Genehmigung. Der Eigentümer sollte Kostenangebote, Verbrauchsdaten, technische Annahmen und Berechnungsergebnisse sichern, weil er bei einer Auseinandersetzung die wirtschaftliche Unzumutbarkeit nachvollziehbar darlegen und fachlich belegen können muss.
Energetische Bestandsaufnahme klärt Pflichten, Kosten, Bußgelder und Fördermöglichkeiten frühzeitig
Wer vorgeschriebene Nachrüstungen unterlässt, riskiert ein Bußgeld nach dem GModG. Je nach Verstoß können Behörden bis zu 50.000 Euro verlangen. Eine fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke kann diesen Tatbestand erfüllen. Auch bei Fassadenarbeiten gelten verbindliche Anforderungen an die energetische Ausführung. Werden Förderbedingungen verletzt, sind Rückforderungen bereits ausgezahlter Mittel möglich. Vor einem Immobilienkauf sollte deshalb eine technische Bestandsprüfung erfolgen. Sie zeigt Pflichten, Sanierungsbedarf, Förderpotenziale und die erwartbaren Gesamtkosten zuverlässig auf.
Kombinierte Heizsysteme bleiben bei freiwilliger Modernisierung ausdrücklich zulässig
Bei einem Austausch aus eigener Entscheidung kann der Eigentümer die Wärmeversorgung seines Gebäudes flexibel neu gestalten. § 42 GModG lässt Wärmepumpen, Biomasseheizungen und den Anschluss an ein Wärmenetz ausdrücklich zu. Eine Hybridanlage darf unterschiedliche Technologien miteinander verknüpfen, wenn sie technisch sinnvoll ausgelegt wird. Vor der Umsetzung müssen Heizflächen, Gebäudehülle, Stromanschluss, Lagerflächen, mögliche Leitungswege und örtliche Angebote untersucht werden. So lässt sich eine Anlage wählen, die zum Bedarf und Standort passt.
Ab 2045 gelten für Brennstoffe vollständige Klimaneutralitätsvorgaben gesetzlich bundesweit
Bei einem Heizungstausch in einem bestehenden Gebäude sind für neu installierte Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen langfristige Brennstoffvorgaben zu beachten. Ab 2029 muss die erzeugte Wärme zu mindestens zehn Prozent klimaneutral sein. Ab 2030 gelten fünfzehn Prozent, ab 2035 dreißig Prozent und ab 2040 sechzig Prozent. Die Vorgaben erfassen keine Anlagen, die bereits vor dem Stichtag vorhanden waren. Ein Eigentümerwechsel ändert daran nichts. Für 2045 schreibt § 42a GModG klimaneutrale Brennstoffe vor.
Keine allgemeine Sanierungspflicht für bestehende Wohngebäude nach GModG
Nach dem GModG besteht keine Verpflichtung, jedes Wohngebäude unabhängig von einer Baumaßnahme energetisch zu modernisieren. Gesetzliche Anforderungen entstehen erst durch eine Veränderung konkreter Bauteile. Dazu zählen insbesondere neue Fenster, eine Fassadendämmung und Arbeiten am Dach. Für die betroffene Fläche gelten die Grenzwerte der Anlage 7. Der Wärmedurchgangskoeffizient einer Außenwand darf 0,24 W/(m²K) nicht überschreiten. Werden weniger oder genau zehn Prozent einer gesamten Bauteilfläche bearbeitet, muss diese Einzelanforderung nicht erfüllt werden.
Kaufverträge sollten auf aktuelle Paragraphenbezeichnungen fachlich geprüft werden rechtzeitig
Die Umstellung vom GEG auf das GModG betrifft auch die Zitierweise in technischen und rechtlichen Dokumenten. Frühere Angaben zu § 47 GEG verweisen heute auf § 35 GModG, § 48 auf § 36 und § 51 auf § 39. Besonders bei vor Ende Juli erstellten Kaufverträgen, Sanierungsgutachten und Förderunterlagen besteht daher Aktualisierungsbedarf. Käufer und Eigentümer sollten prüfen lassen, ob verwendete Verweise noch eindeutig sind und ob daraus abgeleitete Pflichten gelten.
Eigentümer und Kaufinteressenten profitieren davon, dass das reine Alter eines Heizkessels keine gesetzliche Austauschpflicht mehr begründet. Für die Investitionsplanung bleiben energetische Verpflichtungen dennoch bedeutsam. Ungedämmte Leitungen außerhalb beheizter Räume und unzureichend geschützte oberste Geschossdecken können Maßnahmen erforderlich machen. Bei bestimmten Häusern ist nach dem ersten Eigentumsübergang die maßgebliche Frist einzuhalten. Wer eine fossile Heizung neu einbaut, muss steigende Quoten berücksichtigen. Heid Energieberatung München ermittelt den Zustand, bewertet Handlungsspielräume und entwickelt Entscheidungsgrundlagen.
